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入不敷出的業主無奈斷供

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作者:陜西省消保委 發布時間:2015-07-17 22:26:55



1:英泰國際商城部分樓層已關門歇業。

2:看著被開發商強行關閉歇業又不返租的商鋪,業主曾令飛很無奈。

■本報記者 余知都 文/攝
  6年前,一則“5年內打造3000個百萬富翁”的誘人廣告猶如一顆重磅炸彈,在湖南懷化市掀起一股投資熱潮。廣告的主角是緊鄰懷化火車站的英泰國際商城,其獨特的地位優勢和“售后包租”銷售模式受到了不少投資者的青睞,開發商推出的近3000個商鋪被搶購一空。然而,6年過去了,讓業主們沒想到的是,自己購買的商鋪已被開發商違規抵押,承諾的返租也于今年停止。一些以租抵貸的業主剛從百萬富翁的夢里醒了過來,卻因無力償還銀行按揭無奈斷供,成了名副其實的“負翁”。

約定的返租停了
與同齡女性相比,今年50歲的張小慧看起來更衰老而且憔悴。說起自己購買英泰國際商城商鋪投資的經歷,坐在記者對面的她泣不成聲。

張小慧是四川德陽人,十幾年前,一家人投靠在湖南懷化市工作的親戚,舉家從德陽農村來到懷化,希望從此過上城里人的生活。因沒有一技之長,加之夫妻倆身體都不太好,丈夫在外做保安,月薪1400元,自己則在外做洗碗工,月薪1300元。一家人省吃儉用,至今仍租住在月租金350元的地下室?!耙郧半m說日子過得清貧,但一家人也很快樂?!睆埿』壅f。

2009年10月,一則“英泰國際商城5年內打造3000個百萬富翁”的廣告吸引了張小慧的眼球。該項目地處懷化市火車站,從地段上來說確實存在較好的商業前景。經商議,一心想脫貧致富的夫妻倆將所有的積蓄拿出來,又從親朋好友處借來一些錢,以20264元/平方米的價格購買了一個24.2平方米的商鋪,總計房款49萬余元,其中銀行按揭貸款24.4萬元,月供近3000元。

張小慧與英泰國際商城開發商東星建設工程集團有限公司(以下簡稱“東星公司”)簽訂的是委托經營合同。按照合同約定,東星公司每月向張小慧返租2500余元,張小慧自己再拿出400余元就能補上按揭款,一家人期待10年還貸結束后,商鋪每月的租金能給家里帶來穩定的收益。

2012年3月,英泰國際商城開業并開始返租。然而,從今年3月開始,東星公司突然停止返租,使得家庭開支本已捉襟見肘的張小慧一家陷入困境?!盀榱速I這商鋪,家底都全亮出來了,以前每月抵扣租金后自己只要補400余元就能保障銀行月供,還能勉強支撐,現在東星公司承諾的租金沒有了,我和丈夫的工資加在一起每月也只有2700元,我們就是不吃不喝,銀行3000元的月供我們也付不起呀?”張小慧哭著說。

萬般無奈之下,張小慧只得斷了供?!皵喙┑暮蠊鞘裁?,我們也不敢去想了?!睆埿』壅f。

來自懷化市會同縣的曾令飛花219.57萬元購買了英泰國際商城48.92平方米的臨街商鋪,合同約定委托開發商經營14年,最后4年的商鋪經營收益65.87萬元沖抵房款,實際支付房款153.7萬元。在首付44.7萬元后,他向銀行按揭109萬元,月供13144元。按照委托經營協議,前10年開發商每月應向曾令飛支付租金13723元,兩項相抵,每月還能結余數百元。自2012年3月商城開業開始返租,然而返租在今年1月也戛然而止,后經上門催要,東星公司又陸續補了3個月,時至8月,依然有5個月沒有支付。

面對每月萬余元的月供,曾令飛一籌莫展,心急如焚。

業主房產被抵押
業主張先生在購買商鋪時是一次性付足全款的,當時在東星公司的要求下,將辦理產權的相關費用也都一并交齊。按照合同約定,在2013年底該是拿到產權證的時間了,張先生幾次上門催促,卻都被東星公司以種種借口搪塞。

今年初,心存疑慮的張先生跑到懷化市房產局查詢,查詢的結果令張先生大吃一驚。原來,早在去年10月,東星公司就辦理了英泰國際商城的商鋪產權總證,卻遲遲不給業主分戶辦證,并將一次性付全款的844戶業主商鋪抵押給金融機構和個人。

8月12日,記者來到設在懷化市市政中心的房產交易中心,負責人劉尚海告訴記者,東星公司將英泰國際商城的部分商鋪抵押一事確實存在。當記者問及房產管理部門在其辦理房產抵押過程中是否存在違規行為時,劉尚海表示,目前這種情況在房產開發企業普遍存在,當還沒有分戶辦理房屋產權證時,產權仍然歸開發商所有,一些開發商為了緩解資金周轉困難,往往通過抵押產權總證的方式進行融資?!胺慨a管理部門不存在過錯,因為房管部門并不知情開發商是否已分戶出售?!眲⑸泻Uf。

采訪中,不少業主不同意上述這一說法。業主張先生說,房產管理部門只要稍微進行一下核查,就知道東星公司已將商鋪分戶出售給業主,房產部門為其辦理抵押手續,明顯存在違規和失職行為。

隨后,記者又輾轉找到東星公司副總經理譚才躍,這位負責人坦承,之所以這樣做,確實是因為公司資金鏈出了問題,希望借此周轉資金渡過難關,這樣做“違規但沒違法”。至于停止支付租金一事,劉才躍說“公司目前確實沒錢”。

到期商鋪收不回
據了解,東星公司與商鋪業主簽訂的合同都是委托經營,委托經營時間主要有2年、3年、4年、5年、14年不等,購房時以委托經營時間內商鋪經營收益(14年的按4年,其余按實際委托年限支付)沖抵部分房款,年經營收益率按房款總價的7.5%和8%不等(記者注:這種營銷模式表面讓業主直接看到“實惠”,存在收益有保障的誤導)。委托時間到期后,商鋪經營權及經營收益歸業主所有。

然而,按照合同約定,到今年3月底,委托經營時間為2年的商鋪應該歸還業主,但當初東星公司卻將2年委托經營期的商鋪與租賃戶簽了5年的經營合同,導致這部分業主無法要回自己商鋪的經營權。與東星公司約定2年委托經營的劉女士近日來到自己的商鋪,向租賃戶表示要回經營權時,租賃戶拿出兩年前與東星公司簽訂的租賃合同,顯示合約租賃期為5年,當劉女士告知該商鋪為自己所有時,這位租賃戶要求劉女士提供產權證,因拿不出產權證,劉女士碰了一鼻子灰?!俺霈F這種情況,公司確實存在過失,可能是當時工作人員流動性大,工作人員一時疏忽所致?!弊T才躍在接受記者采訪時說。

記者8月11日來到英泰國際商城,悶熱的空氣撲面而來,負一樓已全部關門歇業,只有透過商鋪的玻璃門看到散落一地的雜物,才能發現這里曾經有過經營的痕跡。業主告訴記者,負一樓是東星公司強制關門的。在商城一樓,記者數了數,偌大的商城開門營業的商戶不足10%,來客寥寥,不少經營業主三五成群在一起聊天和打牌。由于商城內沒開空調,也有經營者干脆將貨物搬到商城前坪擺起了地攤。

記者問及為何將負一樓強行關門歇業,譚才躍解釋說,公司準備整體招商。



業主可訴訟索賠
針對抵押一事,記者采訪了湖南萬和聯合律師事務所律師李健,李健表示,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

關于東星公司的其他違約事項,李健表示,業主亦可主張自己的權利,必要時可通過向法院起訴的方式進行維權。

記者了解,英泰國際商城糾紛已引起了懷化市政府的高度重視,目前有關部門已經介入調查。本報將持續關注相關進展。

●鏈接

售后包租風險大
根據2001年原建設部頒布實施的《商品房銷售管理辦法》,售后包租是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定,在出售后的一定期限內由該房地產商以代理出租的方式進行包租,以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

這種銷售模式始于上世紀六七十年代的美國,后盛行于日本、中國香港,在國內最早出現在上世紀九十年代初。這種房產銷售模式多與房地產投資熱潮伴生,往往剛開始火爆一時,之后由于市場變化等原因,開發商最終無法兌現承諾導致糾紛不斷。

為規避風險,《商品房銷售管理辦法》中規定,房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

轉自:中國消費者報
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